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北京商住倒掛現(xiàn)逆轉(zhuǎn)“住改商”悄然成風(fēng)

  “這兩年寫字樓的租售情況特別好,2009年的時候,很多寫字樓要空置半年以上才能租出去,但是現(xiàn)在基本上是‘一鋪難求’,CBD(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)區(qū)域基本95%以上的寫字樓都已經(jīng)出租。而已經(jīng)購買寫字樓的小業(yè)主大多用于投資,除非等錢用,否則輕易絕不會出售。”北京建外SOHO一家房地產(chǎn)中介公司從業(yè)人員小李提起寫字樓市場,有說不完的感慨。

  已有6年多從業(yè)經(jīng)歷的小李見證了近幾年北京的寫字樓市場的起伏變遷。他說,2007~2008年,住宅市場最熱的時候,寫字樓和住宅價格出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象,那時候,商業(yè)地產(chǎn)的中介不好做,如今,這一狀況已經(jīng)出現(xiàn)根本性的變化。

  最直接體現(xiàn)是,小李和他的同事們每天都奔波在找寫字樓、找房源的過程中。“現(xiàn)在只要有公司搬出CBD,立馬就有別的企業(yè)搬進(jìn)補缺。所以如果有不錯的而且價格合理的寫字樓,客戶都是直接帶著定金的去看房。”

  市場的變化還體現(xiàn)在開發(fā)商的抉擇上。“東四環(huán)外有一個商業(yè)項目,原先打算做成公寓產(chǎn)品出售,如今看到寫字樓行情好,又從“住”改成“商”,定位為寫字樓產(chǎn)品了。”一家房地產(chǎn)的公司內(nèi)部人士透露。

  睿意德執(zhí)行董事張家鵬說,在局部區(qū)域市場,這種現(xiàn)象很普遍。如今,住宅地產(chǎn)與商用地產(chǎn)價格倒掛的局面正在逆轉(zhuǎn),而目前的一輪商業(yè)的地產(chǎn)熱亦正是對2007、2008年商住倒掛的補漲。

  從“商改住”到“住改商”

  據(jù)了解,上述地產(chǎn)公司人士所說的商業(yè)的項目為住宅配套的項目,共兩棟商業(yè)用樓。知情人士透露,按照初始規(guī)劃,其中一棟做成酒店式公寓產(chǎn)品,另一棟做成寫字樓產(chǎn)品,寫字樓先行推向市場銷售,然后根據(jù)消化情況,為公寓產(chǎn)品預(yù)留調(diào)整空間。開發(fā)商計劃如果寫字樓銷售得好,另一棟樓也改將成寫字樓銷售。

  事實上,“兩手準(zhǔn)備”亦為開發(fā)商最大的程度降低了市場風(fēng)險,并獲得不菲收益。在限購令出臺后的兩年里,住宅市場陷入持續(xù)低迷狀態(tài),與之截然相反,寫字樓、商鋪等商用物業(yè)的租售價持續(xù)上漲。

  “我們目前銷售均價36000元/平方米左右,最小戶型面積200多平方米,總價約在700萬元以上。”該項目銷售人員告訴記者,目前,兩棟寫字樓中的一棟已經(jīng)整售出去,而另一棟也不過剩下20來套房源。據(jù)其透露,在購買該項目的業(yè)主中,有50%以上為企業(yè)自用,其他則為小業(yè)主投資使用。

  這一項目并非個案。在中介的從業(yè)人員小李看來,現(xiàn)在寫字樓的投資回報率已高達(dá)7%~8%,15~20年即可回本,只要有成熟的商業(yè)配套和便捷的交通條件,寫字樓產(chǎn)品并不愁賣。

  “之前商住倒掛造成的一個問題是,大家對寫字樓很警惕,不敢碰這個產(chǎn)品,現(xiàn)在寫字樓供應(yīng)減少,但需求并沒減弱,所以市場再現(xiàn)‘住改商’情況,甚至有很多商鋪目前都想改成寫字樓出售。”張家鵬表示,比如在CBD區(qū)域,有的商業(yè)項目目前也在商鋪和寫字樓之間舉棋不定,因為商鋪產(chǎn)品在CBD所獲得的租金可能不敵寫字樓。

  業(yè)內(nèi)人士稱,2003年、2004年的時候,寫字樓的售價是住宅的1.5倍,商業(yè)的是住宅的2倍以上,當(dāng)時“住改商”頗為盛行。到了2007、2008年,住宅市場火爆起來,“商改住”盛行,這一輪的“住改商”正是對前幾年的補漲。

  近兩年,北京的甲級寫字樓租金的漲幅有目共睹。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù),北京寫字樓租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%,相比一年前也有46%的上漲。

  根據(jù)近日多家地產(chǎn)的研究機構(gòu)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場報告,截至今年第三季度末,北京甲級寫字樓租金環(huán)比增長2.4%,至每平方米每月312.6元,同比上漲21.3%。盡管租戶對高租金增長率的抵制心理愈加明顯,但業(yè)主依舊繼續(xù)上調(diào)租金。其中金融街(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)及CBD區(qū)域租金繼續(xù)引領(lǐng)市場,分別以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。


 

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